恒指升上27000，投资组合轉入守勢

大市每天創新高，好多散户都赚錢。

開始要控制自己的情绪，在別人贪婪時恐惧。

上星期五及今天，分二天沽出了創新高的领展(823)。换入了其他擁有優質资產但股價折讓的公司股票

1. 鷹君(41),擁有酒店、商塲及商廈。如冠君賣得出朗豪辦公大樓， 博母公司收到錢後也派特別息。

2. 太古B(87),资產折讓嚴重。

3. 恒基(12), 擁有大量農地及舊樓收購项目。有助公司持续發展又不用盲搶地。

4. 會德豐(20),同樣资產折讓嚴重。子公司九倉擁有海港城及時代廣塲等優質物業。

日本樓1換租客及管理公司

今年五月；即博多樓1買入的3年後，租客退租了。籍此机会，我將樓1改交樓2和3的同一管理公司一併管。管理费會比舊的一間多一点，但服務则會好一點。

另用了约20000港元將樓1翻新了及招租广告费。新租客预8月搬入。

唯一不满是3年後的租金不升反跌，由原來35000日元變成33000日元。预期淨回報约5.5～6.0%左右。

增持冠君 2778

過去一星期我都在增持冠君2778。原因是可能出售朗豪辦公大樓的项目。如成功已245億出售，冠君將會變成淨现金股，扣除148億负债後，仍持有97億淨现金。每股含现金约$1.67元


而餘下物業估值583億

A.花園道3號估值393億

B.朗豪坊商塲估值190億

如PE以0.5算，约291.5億，约等同每股$5.00元。

如PE以0.6算，约349.8億，约等同每股$6.70元。


如加上现金$1.67, 每股约$6.67-$8.37


風險是出售不成，股價跌回$5.00左右。本金约20%虧蝕。但已買入價計，每年仍可以收3.7-3.8%息。

PS： 以上计算纯粹個人投资记录及亂估，不作任何投资推介及邀约。