博多車站的發展

2016年春天，博多站將誕生「新博多大樓(名稱暫定)」。新博多大樓(名稱暫定)為地上12層、地下3層的建物，總建築面積4萬4000平方公尺，未來將有辦公室、店鋪、停車場進駐。

而北邊鄰近的博多郵局舊址也在興建丸井集團的新店鋪「博多站中央街SW計畫(名稱暫定)」，這兩棟新大樓跟現在的車站大樓「JR博多City」位置相當鄰近。

今後博多站前將會變得越來越便利、越來越熱鬧、工作機會也越來越多。

相信未來對車站附近的住宅需求市場會有正面的影響。

一些買日本樓的感想

好多人討論日本樓, 是否值得買….不讚成的人，原因不外乎

 1)      空置率高

2)      人口減少

3)      日本匯兌風險

4)      雜費多

5)      稅務煩瑣

 

我不否定日本樓真的存在上面的問題。而買得它，亦有心理準備要承受上述的風險。

市場是好聰明的，如日本樓不是有上面的問題；相信也不可幾拾萬就可以在東京買一個170 - 200平方呎的單位。

那為何仍要買日本樓呢 ?

1)      日本租務市場基本上好安全，好少會有租霸出現。租房都要有擔保人或會社擔保才可以。若有欠租情況；保證人是有責任代支持的。

2)      好多日本人都不買樓，但不買的人也要住的吧。故有一定租務需求。唯選地點一定要好小心，選錯了地區就好難出租，好大機會變空室。

3)      日本租客好長情，好多時住開就會一直住下去。我聽過一個例子，有個租客在原單位住了20多年。而我買的其中一個單位，那租客也已住了7年。

4)      回報 ok；東京淨回報約 5-6%；而福岡約 7-8%

5)      日本樓價已跌了20多年。311大地震後，好多人估會再跌。但結果卻是回升。故好多人都認為棲價已觸底。再大跌的風險有限。

 

我有另一個原因，是希望將來退休後可以跟家人在不同地方短住，體驗生活。福岡是其中一個生活環境適而的城市。氣候好；地震也少；也沒有東京人口咁密。兩口子住過 200 呎的單位，都 ok 啦！哈！哈

博多駅附近物件的選擇要求（建議）

http://toushi.homes.co.jp/owner/fukuoka/city400132/

如買博多駅附近的物件，下面的資料可以作一個參考：


物件
可以考慮買入 20 平方米左右的的單房物件，此個在博多區的需求是最大的，佔差不多50%

 

徒步
最佳的徒步往車站時間為10分鐘；不超過15分鐘。

租金
20平方米物件，約為 4 萬- 4.45 萬

築年
最理想是10年內的，其他築年的需求都好平均

福岡市遊覽(1)

今個暑假，跟家人一起去了福岡市，順道看看已購入的物件的周遭環境。我們入住的酒店在博多駅的附近；去那裡都好方便。

福岡的天氣比香港怡人，白天都是26-27度，晚上在街上逛，也沒有熱氣迫人的感覺。風吹過來是涼的。如果真的要說不滿的地方，就是城中的綠化地帶有蚊。

今次去福岡，都去了一些沿鐵路的地區走走看；感覺上博多，中洲，天神是辦工，娛樂，購物的理想地點。而博多駅附近，更有好多大大小小的民居。

除了上面3個地點，印象最深刻是西面的 “西新駅”，此地的租務市場應好蓬勃。另南面的 “大橋”駅；本身是一個大站；鄰近商場。當地有好多民居／樓房；由此地去藥院及天神也頗方便。東面出了香椎後，基本上已像是鄉下地區了。

故投資呎數細；租金高的物件；我會首選博多駅附近，天神附近（天神，藥院），及中洲附近。如想買呎數大一點及銀碼小一點的物件，會選西新，大橋，香椎。

第三個福岡物件

5月30日，第三個福岡物件過戶了。此個物件較年輕 (1991年樓)；位於博多駅南。現租客已住了８年。租金表面回報有 14.33%；淨回報也有8% 以上；亦是一件不錯的中古物件。

買入第二件福岡物件

5 月27日，第二件福岡物件完成了交易。今次買入的，在博多駅東；離車站徒步６分鐘。表面利回約 13.71%；實回報都有 8%；算是不錯的選擇。

日本市場的變化

日本政府可能已明白，地產市場的復甦，可以幫助解決通縮的問題！

在過去一年，已推出不同的利好措施；鼓勵外國人投資當地市場 :

a) 4月初在加了消費稅後，隨即將印紙稅減低

b) 最近傳出；外國人買樓已不用蓋圖章，接受筆簽名

c) 剛又有消息傳出，日本會放寬外國人逗留期限

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/international/20140529/52526478
日本政府為了鼓勵更多外地富裕人士多於國內逗留，計劃今年起推出新入境措施，逗留期限由90日延長到1年，鼓勵外國人在日本購買房屋長期居住。
日本當局正制定新的觀光促進計劃，符合一定資格的入境人士，每次可逗留長達一年，只要在限期屆滿前離境，更可再逗留一年，續期次數不限，旨在鼓勵海外富裕階層在日本購買別墅、公寓樓等不動產，增加在日本的消費，有關細則將於6月公佈，不過當局未有對收入及擁有資產設下條件。
日本新聞網



補充 :

放寬對象鎖定有一定資產或收入的海外富裕層人士，目標在其長期觀光的消費力及停留日本境內的不動產投資等。這項研議中的草案將納入6月份修正的觀光立國推進行動計畫中，決定出具體施行要件後可望在今年內實施。預計2020年訪日外國人數將呈倍數成長為目標，增加至2千萬人。

從報導中可以發現，日本政府正慢慢逐步對外國投資人放寬市場。

相信日本不動產的投資價值，會越來越被受關注。

東京/福岡房租預期

人民網東京,2013年2月20日電（趙松）據NHK報導，日本厚生勞動省針對日本全國員工在10人以上的4萬9000家企業進行的調查顯示，2013年日本企業正式員工及非正式員工每月平均工資（除去各類補貼、獎金）為29萬5700日元。其中，男性平均工資為32萬6000日元，女性平均工資為23萬2600日元。從雇傭形式來看，正式員工平均工資為31萬4700日元，非正式員工平均工資為19萬5300日元。日本厚生勞動省的分析稱，雖然經濟形勢的好轉使得工作機會有所增加，但是低收入的非正式員工人數的增加，導致全體平均工資出現下降。

在2012年時，日本不動產經濟研究所對6000名在東京獨身生活的18-29歲的年輕人開展了調查。調查顯示，受訪者的平均房租為5萬8700日元。參加工作的人的平均房租為6萬4900日元。學生們租房最多的價格帶為4萬日元左右，參加工作的人為6萬日元左右。在房屋結構方面，學生和參加工作的人均有半數以上的人回答，租借的是一居室。

東京2012-13年的人均收入大約是43-44萬日元！預期租金大約是6萬日元左右。約佔收入的14% 左右。

而福岡市2011年人均收入是30萬日元。我剛成交的博多駅前的物件租金是3.5萬日元；即只佔收入的 12%。如將來我調整到4萬日元，也只佔平均收入的 13.3%。應沒太大問題吧!

離車站步行不過15分鐘

前文說的總結，將來會一步步解釋；今天先寫其中一點 - 離車站步行

上面圖表說明為何買日本樓；最好選擇在徒步 3-15分鐘到達車站。

基本上，日本租客都不希望住在距離車站太遠的地方。

10數分鐘內的人數佔最多；
而15分鐘基本已到達極限；需求已程下跌勢。 
到 20分鐘以後，95%的人都不願意租住。

故買入徒步超過 １5分鐘的物件，要面對空室的風險頗高。也有可能影響租金回報。


P.S.-- 計算方法是一分鐘步行大約 80 米

日本樓討論會的建議投資方案

前排參加了一個由日本公司開的討論會，會中的總結是 :

建議的投資方案

• 東京都23區、横浜市川崎市
• 離車站步行不過10分～15分鐘
• 約200～2,000萬日圓物件
• 実質投報率６～８%

在往後研究日本樓的過程中，發現此個結論真的有其道理。

日本關東6.2級地震

今天其中一單新聞是日本東京灣附近發生地震，強度有 6.2級。

對投資日本樓的人來說，地震問題是一定要考慮的。不竟日本是身處環太平洋地震帶。萬一買入的物業在地震中倒塌了，豈不是血本無歸。

但正由於身處的環境較多地震。在研究買日本樓的過程中；發現日本對樓宇的建築質素及保養都做得好好。就以今次地震為例，都沒有聽到東京有大量樓房塌下或嚴重破壞。

日本在 1981 年 6月起；要求新批出興建的樓房；都要符合新耐震標準；建築物要可以承受地震 6級強度；以減少地震所帶來的破壞及人命傷亡。

看早幾年阪神大地震的例子；新耐震期建的物件；差不多九成多都沒有出現嚴重的破損。

另外，日本買樓也可以選購地震保險，以分散物件在地震倒塌的風險；保費一點也不貴。如我上文買的福岡物件，五年火險＋地震險都是兩萬多日本；即平均伍仟日元一年 (HKD380/年）。地震保額都有物件買入價的 50% ;變相可以將一半風險由保險公司承擔。

而據 2013年的數據，日本在該年錄得３級以上之地震。福島最高，東京排第九位，大阪排第二十四位，而福岡則最低 (第四十四位）。而 2014年到目前為止，大阪及福岡都是相對地震較少的地區；此個亦是我選擇福岡的其中一個原因。

日本地震密度：
http://jisin.jpn.org/rank30Pref2012.html

買入日本物業

到目前為止，已買入了三個日本的物件。

一個剛完成交易，另兩個物件，五月尾才成交。

已成交的物件在 福岡市博多区博多駅前；
距離博多車站徒步10分鐘。

此個物件的回報不算太高，
表面回報只有9.7%；實際回報只有 7%。

今次買入是有點心急。但算總是一個開始。

專室20.44平方米+露台3.66平方米

進擊日本物業

踏入2014年; 投資取向開始有改變，由以前 100% 集中香港股／樓， 改為放眼其他地區房地產！

其中一個地區就是香港人常去的國家 – 日本！

以前讀書時，常聽人說日本樓好貴；要供三代才可以供完！

但當 2014年有機會接觸日本物業時，發現並非如想像中的貴；反而比香港樓平上好多！就算是日本首都的東京物業，有好多中古都是港幣3000多元一呎！一個 16-17平方米的單位為例,大約為港幣 50-60萬! 在香港, 此個銀碼現在只足夠買一個車位!


如附圖下的新宿物件, 售價也是港幣 50 多萬, 日本樓現階段有一定的吸引力