日本市場的變化

日本政府可能已明白，地產市場的復甦，可以幫助解決通縮的問題！

在過去一年，已推出不同的利好措施；鼓勵外國人投資當地市場 :

a) 4月初在加了消費稅後，隨即將印紙稅減低

b) 最近傳出；外國人買樓已不用蓋圖章，接受筆簽名

c) 剛又有消息傳出，日本會放寬外國人逗留期限

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/international/20140529/52526478
日本政府為了鼓勵更多外地富裕人士多於國內逗留，計劃今年起推出新入境措施，逗留期限由90日延長到1年，鼓勵外國人在日本購買房屋長期居住。
日本當局正制定新的觀光促進計劃，符合一定資格的入境人士，每次可逗留長達一年，只要在限期屆滿前離境，更可再逗留一年，續期次數不限，旨在鼓勵海外富裕階層在日本購買別墅、公寓樓等不動產，增加在日本的消費，有關細則將於6月公佈，不過當局未有對收入及擁有資產設下條件。
日本新聞網



補充 :

放寬對象鎖定有一定資產或收入的海外富裕層人士，目標在其長期觀光的消費力及停留日本境內的不動產投資等。這項研議中的草案將納入6月份修正的觀光立國推進行動計畫中，決定出具體施行要件後可望在今年內實施。預計2020年訪日外國人數將呈倍數成長為目標，增加至2千萬人。

從報導中可以發現，日本政府正慢慢逐步對外國投資人放寬市場。

相信日本不動產的投資價值，會越來越被受關注。

東京/福岡房租預期

人民網東京,2013年2月20日電（趙松）據NHK報導，日本厚生勞動省針對日本全國員工在10人以上的4萬9000家企業進行的調查顯示，2013年日本企業正式員工及非正式員工每月平均工資（除去各類補貼、獎金）為29萬5700日元。其中，男性平均工資為32萬6000日元，女性平均工資為23萬2600日元。從雇傭形式來看，正式員工平均工資為31萬4700日元，非正式員工平均工資為19萬5300日元。日本厚生勞動省的分析稱，雖然經濟形勢的好轉使得工作機會有所增加，但是低收入的非正式員工人數的增加，導致全體平均工資出現下降。

在2012年時，日本不動產經濟研究所對6000名在東京獨身生活的18-29歲的年輕人開展了調查。調查顯示，受訪者的平均房租為5萬8700日元。參加工作的人的平均房租為6萬4900日元。學生們租房最多的價格帶為4萬日元左右，參加工作的人為6萬日元左右。在房屋結構方面，學生和參加工作的人均有半數以上的人回答，租借的是一居室。

東京2012-13年的人均收入大約是43-44萬日元！預期租金大約是6萬日元左右。約佔收入的14% 左右。

而福岡市2011年人均收入是30萬日元。我剛成交的博多駅前的物件租金是3.5萬日元；即只佔收入的 12%。如將來我調整到4萬日元，也只佔平均收入的 13.3%。應沒太大問題吧!

離車站步行不過15分鐘

前文說的總結，將來會一步步解釋；今天先寫其中一點 - 離車站步行

上面圖表說明為何買日本樓；最好選擇在徒步 3-15分鐘到達車站。

基本上，日本租客都不希望住在距離車站太遠的地方。

10數分鐘內的人數佔最多；
而15分鐘基本已到達極限；需求已程下跌勢。 
到 20分鐘以後，95%的人都不願意租住。

故買入徒步超過 １5分鐘的物件，要面對空室的風險頗高。也有可能影響租金回報。


P.S.-- 計算方法是一分鐘步行大約 80 米

日本樓討論會的建議投資方案

前排參加了一個由日本公司開的討論會，會中的總結是 :

建議的投資方案

• 東京都23區、横浜市川崎市
• 離車站步行不過10分～15分鐘
• 約200～2,000萬日圓物件
• 実質投報率６～８%

在往後研究日本樓的過程中，發現此個結論真的有其道理。

日本關東6.2級地震

今天其中一單新聞是日本東京灣附近發生地震，強度有 6.2級。

對投資日本樓的人來說，地震問題是一定要考慮的。不竟日本是身處環太平洋地震帶。萬一買入的物業在地震中倒塌了，豈不是血本無歸。

但正由於身處的環境較多地震。在研究買日本樓的過程中；發現日本對樓宇的建築質素及保養都做得好好。就以今次地震為例，都沒有聽到東京有大量樓房塌下或嚴重破壞。

日本在 1981 年 6月起；要求新批出興建的樓房；都要符合新耐震標準；建築物要可以承受地震 6級強度；以減少地震所帶來的破壞及人命傷亡。

看早幾年阪神大地震的例子；新耐震期建的物件；差不多九成多都沒有出現嚴重的破損。

另外，日本買樓也可以選購地震保險，以分散物件在地震倒塌的風險；保費一點也不貴。如我上文買的福岡物件，五年火險＋地震險都是兩萬多日本；即平均伍仟日元一年 (HKD380/年）。地震保額都有物件買入價的 50% ;變相可以將一半風險由保險公司承擔。

而據 2013年的數據，日本在該年錄得３級以上之地震。福島最高，東京排第九位，大阪排第二十四位，而福岡則最低 (第四十四位）。而 2014年到目前為止，大阪及福岡都是相對地震較少的地區；此個亦是我選擇福岡的其中一個原因。

日本地震密度：
http://jisin.jpn.org/rank30Pref2012.html